Odroczenie warunków technicznych o 18 miesięcy: POLSTR w kredytach hipotecznych

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedłużyło o 18 miesięcy obowiązywanie dotychczasowych warunków technicznych dla budynków, więc wnioski o pozwolenie na budowę można składać na dotychczasowych zasadach do marca 2028 roku. Od 1 września 2026 roku gminy bez planu ogólnego co do zasady nie wydają nowych decyzji o warunkach zabudowy, a banki przechodzą na POLSTR w nowych kredytach hipotecznych.

Warunki techniczne czekają, ale nie bezterminowo

Nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie wejdzie w życie w pierwotnie planowanym terminie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wydłużyło obowiązywanie dotychczasowych przepisów o 18 miesięcy, licząc od 20 września 2026 roku (Ministerstwo Rozwoju i Technologii, 2026).

Decyzja ma konkretne przełożenie na projekty w toku. Warunki techniczne regulują odległości od granic działki, wskaźniki miejsc parkingowych oraz wymogi dotyczące nasłonecznienia, a więc parametry, które determinują chłonność gruntu. Wejście w życie bardziej restrykcyjnych przepisów w tym momencie zmusiłoby wielu inwestorów do przeprojektowania inwestycji i wydłużyłoby procedury w wydziałach architektury starostw powiatowych oraz urzędów miast na prawach powiatu (Rzeczpospolita, 2026).

Odroczenie daje czas na złożenie kompletnej dokumentacji na znanych zasadach, pod warunkiem że zaplanują go Państwo świadomie.

Porada estavo.pl: proszę zweryfikować harmonogramy przygotowania inwestycji. Mają Państwo czas do marca 2028 roku na złożenie wniosków o pozwolenie na budowę na dotychczasowych zasadach. Nie warto jednak odkładać procedur na ostatni kwartał tego okresu, ponieważ urzędy zwykle notują wtedy skokowy wzrost liczby wniosków, co wydłuża ustawowy termin 65 dni na rozpatrzenie dokumentacji.

Rynek mieszkaniowy się stabilizuje, a gotówka zyskuje na znaczeniu

Narodowy Bank Polski opublikował raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych za drugi kwartał 2026 roku (Narodowy Bank Polski, 2026). Dane potwierdzają, że dynamiczny wzrost cen z poprzednich lat wyhamował.

Rynek	I kw. 2026 (PLN/mkw.)	II kw. 2026 (PLN/mkw.)	Zmiana kw/kw
Pierwotny, Warszawa	16 471	16 783	+1,9%
Wtórny, Warszawa	16 523	16 723	+1,2%

Źródło: Narodowy Bank Polski, 2026.

Równie istotna jest struktura finansowania transakcji. Kredytem hipotecznym finansuje się 55% zakupów, ale aż 25% to transakcje czysto gotówkowe (Narodowy Bank Polski, 2026). W warunkach stabilizacji cen i wciąż wysokich stóp procentowych to właśnie klienci gotówkowi utrzymują płynność sprzedaży, choć są zdecydowanie bardziej wymagający przy negocjacjach.

Modele finansowe projektów powinny zakładać dłuższy czas sprzedaży i realne rabaty, a nie automatyczny wzrost cen w trakcie realizacji.

Porada estavo.pl: przy sporządzaniu biznesplanów dla nowych projektów proszę nie zakładać dwucyfrowych wzrostów cen w cyklu życia inwestycji. Warto przygotować bufor na rabaty transakcyjne i dłuższą ekspozycję oferty na rynku, ponieważ klienci gotówkowi będą oczekiwać ustępstw cenowych, a brak elastyczności grozi zamrożeniem kapitału w niesprzedanych lokalach.

Więcej pozwoleń na budowę, ale rynek wykonawczy się dusi

Główny Urząd Statystyczny podał dane o budownictwie mieszkaniowym za okres od stycznia do sierpnia 2026 roku (Główny Urząd Statystyczny, 2026):

• pozwolenia na budowę objęły 193,3 tys. mieszkań, czyli o 14,9% więcej rok do roku,
• deweloperzy uzyskali pozwolenia na 127,4 tys. lokali, czyli o 20,6% więcej niż rok wcześniej,
• rozpoczęto budowę 153,5 tys. mieszkań (wzrost o 4,8% rok do roku),
• do użytkowania oddano 132,2 tys. lokali (wzrost o 4,5% rok do roku).

Te dane trzeba jednak czytać razem z drugim raportem GUS opublikowanym tego samego dnia. Produkcja budowlano-montażowa w sierpniu 2026 roku wzrosła o 6,7% rok do roku, a budownictwo infrastrukturalne, napędzane środkami z Krajowego Planu Odbudowy, urosło o 29% rok do roku (Główny Urząd Statystyczny, 2026; Business Insider, 2026).

Rosnący portfel pozwoleń deweloperów zapowiada większą konkurencję na rynku pierwotnym w latach 2027 i 2028, a inwestycje infrastrukturalne mogą jeszcze wcześniej ograniczyć dostęp do wykwalifikowanych pracowników i ciężkiego sprzętu.

Porada estavo.pl: zalecamy jak najszybciej zakontraktować generalnych wykonawców dla projektów, które mają już prawomocne pozwolenie na budowę. Do umów warto wprowadzić precyzyjne, obiektywne klauzule waloryzacyjne, żeby uniknąć ryzyka porzucenia placu budowy przez wykonawcę w sytuacji, gdy koszty robocizny szybko rosną.

POLSTR zastępuje WIBOR w nowych kredytach hipotecznych

Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego polski sektor bankowy wchodzi w decydującą fazę wygaszania wskaźnika WIBOR. W ostatnich dniach września kolejne banki, w tym Erste Bank od 26 września oraz mBank, ogłosiły przejście na wskaźnik POLSTR we wszystkich nowo udzielanych kredytach hipotecznych (Komisja Nadzoru Finansowego, 2026; mBank, 2026; Erste Bank, 2026).

Proces przechodzenia na nowy wskaźnik obejmuje trzy etapy:

1. wygaszanie wskaźnika WIBOR, opartego na deklaracjach banków,
2. wprowadzenie POLSTR jako podstawy oprocentowania w nowych umowach,
3. wyliczanie oprocentowania na podstawie faktycznie zawartych transakcji depozytowych overnight między największymi instytucjami finansowymi, czyli metodą opartą na danych historycznych (Komisja Nadzoru Finansowego, 2026).

Reforma wynika z unijnego rozporządzenia BMR i ma ograniczyć ryzyko prawne banków związane z wcześniejszymi kontrowersjami wokół wskaźników referencyjnych.

Porada estavo.pl: zmiana wskaźnika bezpośrednio wpływa na zdolność kredytową Państwa klientów, choć deweloper sam kredytów nie udziela. Proszę sprawdzić, czy współpracujący z Państwem doradcy finansowi i pośrednicy kredytowi zaktualizowali kalkulatory zdolności nabywczej pod POLSTR. Odmowa kredytu na zaawansowanym etapie transakcji oznacza stratę czasu i realne ryzyko konieczności zwrotu zadatku.

Plany ogólne rosną liczebnie, ale gminy bez nich blokują nowe WZ

Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało 16 września, że 819 gmin w Polsce przyjęło już plany ogólne, co przekroczyło wymagany kamień milowy Krajowego Planu Odbudowy na poziomie 744 gmin (Ministerstwo Rozwoju i Technologii, 2026). Plan ogólny to nowy akt prawa miejscowego, który zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Zakup działki bez planu miejscowego, w gminie bez planu ogólnego i bez prawomocnej decyzji WZ przeniesionej na nabywcę, to obecnie inwestycja o bardzo wysokim ryzyku administracyjnym.

Porada estavo.pl: w badaniu due diligence gruntów nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pierwszym krokiem musi być teraz weryfikacja, czy dana gmina uchwaliła już plan ogólny. Jeśli nie, kapitał zaangażowany w taki grunt może utknąć na lata, do czasu uchwalenia planu przez lokalny samorząd.

Efektywność energetyczna wchodzi do wycen jako parametr finansowy

Pod koniec września branża nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Europie intensywnie dyskutuje o skutkach wdrażania unijnej dyrektywy budynkowej EPBD oraz raportowania ESG, w tym dyrektywy CSRD (RICS, 2026; TEGOVA, 2026; Wyborcza.biz, 2026). Efektywność energetyczna wpływa dziś bezpośrednio na wartość i finansowanie nieruchomości.

W wycenach zgodnych ze standardami RICS i TEGOVA stosuje się już stopy kapitalizacji ESG. Budynki nieefektywne energetycznie, niespełniające norm dekarbonizacyjnych, podlegają tak zwanemu brązowemu dyskontowi, czyli obniżeniu wartości wynikającemu z ryzyka regulacyjnego. Instytucje finansowe oceniają portfele pod kątem Taksonomii UE, co oznacza, że obiekty bez certyfikatów i wysokiej klasy energetycznej będą mieć wyraźnie ograniczony dostęp do taniego finansowania dłużnego (Trilium Concepts, 2026).

Porada estavo.pl: przy nabywaniu starszych obiektów komercyjnych lub kamienic do rewitalizacji audyt efektywności energetycznej powinien wejść do standardowego badania stanu technicznego. Szacowane koszty termomodernizacji trzeba traktować jako twardy argument do negocjacji ceny transakcyjnej, ponieważ budynek, którego nie da się zmodernizować w racjonalnym budżecie, w krótkim czasie stanie się aktywem trudno zbywalnym.

Nowa odsłona Geoportalu Krajowego od 5 października

Główny Urząd Geodezji i Kartografii zapowiedział uruchomienie nowej odsłony Geoportalu Krajowego od 5 października 2026 roku (Główny Urząd Geodezji i Kartografii, 2026). Serwis przejdzie na nowy silnik mapowy, zintegruje moduły geodezji i kartografii z planowaniem przestrzennym, a także zaktualizuje dane dotyczące między innymi społecznych inicjatyw mieszkaniowych.

Geoportal służy do wstępnej analizy działek, w tym granic, uzbrojenia i uwarunkowań przestrzennych, a korzystają z niego zespoły analityczne przy pozyskiwaniu gruntów.

Porada estavo.pl: warto zaplanować krótkie wewnętrzne szkolenie z nowej nawigacji serwisu, aby zmiana interfejsu nie spowolniła weryfikacji ofert gruntowych w pierwszych tygodniach października.